你是買房族還是租房族？在整個買房、租房的管理和交涉過程中，是否常遇到溝通成本高、資訊不透明、權益受損的情況？房地產作為總體經濟的重要一環，若要投入，常給人所費不貲的印象，相關的工作也常讓人直接聯想到營建、仲介等職業。
但是，PropTech（Property Technology）— 運用科技解決房屋買賣、租賃甚至是整個房地產產業所面臨的問題 — 卻是個你也許並未特別注意、此刻正在全球蓬勃發展的產業！
在本集的《科技職涯》中，我們邀請了地產科技領域的專業職人 － JGB Smart Property 的 Founder & CEO Joanna Tien，來跟我們分享地產科技的應用與趨勢、科技如何改變房地產業，以及 PropTech 產業精闢的職涯建議！
Podcast 各節摘要
02:15 什麼是「地產科技」？地產科技有哪些應用？
06:45 PropTech 在其他國家、台灣的發展趨勢如何？
11:55 從美國 Opendoor 例子看出 PropTech 趨勢
16:45 如果想要加入 PropTech 領域，該如何開始？沒有房地產／金融背景怎麼辦？
23:00 JGB 接觸過的房東樣貌大概是什麼樣子？
26:30 以 Joanna 的角度來說，會建議租屋族要注意什麼？
32:30 請 Joanna 跟我們分享一下房地產的投資心法
37:10 Joanna 喜歡房地產產業的哪些地方？
40:00 Joanna 的創業契機是什麼？
43:10 身在房地產產業中的全面性收穫
近年來很多產業都開始結合「科技」來解決日積月累或是因應時代演變所出現的問題，在台灣大家比較熟悉的應該是行銷＋科技的「MarTech」、教育＋科技的「EduTech」，PropTech 雖然討論度不高，但是隨著 5G 技術越來越成熟，直接加速了 IoT（Internet of Things，物聯網）設備的發展，讓整個產業一起升級，從 2018 年開始就持續高速成長，PropTech 的應用主要有兩大類：
除了用生命週期來分類以外，也可以產品類型來分，例如工業地產、零售、辦公商用（office）、住宅（residential）等。而 Joanna 所在的 JGB 著重的是「收益型的房地產」，也就是出租的資產管理，讓房東能夠一站管理金流、合約、房源、租客等。
近幾年在美國、巴西、韓國等地，有不少 PropTech 公司完成融資或上市。另外，因為疫情的關係，大眾開始在乎居住品質，或者傾向搬遷至蛋白區，甚至願意考量新的生活型態，比如共生住宅（co-living）。而這些房東、共生住宅業者、房仲也樂於使用 PropTech 去管理資產，使得 PropTech 產業並未受到疫情打擊，甚至持續成長。
Joanna 分析，北美人力較貴、相關科技發展較久，所以一直都是這個產業的領先者。而市場是北美三倍的中國也不遑多讓，一個小區就至少有 3-5 萬戶（台灣 1,000 戶就已經算是很多，像是林口），這樣的規模不可能完全仰賴人力管理。除了一般住宅管理以外，多年身為「世界工廠」、在很多產業的份額都是全球佼佼者的中國，大樓管理、工廠管理、倉儲管理的相關科技也都高度發展，是全世界同領域中唯一可和北美比擬的市場。
Joanna 帶著 JGB 在去年九月參加在香港舉辦的 PropTech Festival，與來自整個亞太地區、紐澳的 PropTech Startups 交流。作為台灣唯一一位代表，Joanna 說他們感到很興奮，因為舉辦地香港的國際化很深，其投資的商業地產是整個中國的翹楚，在英國、加拿大等其他市場也都有高度的推案（指營建公司推出的新屋量）。同時，因為國際化的關係，需要有效率的科技應用，使得香港成為這個領域的指標地區之一。
另外一個類似的例子則可以觀察新加坡。作為英語普及的國家，新加坡的 ProTech 產品得以推廣到 30 多個國家、80 多個城市，國際化跟多樣化遠遠超過台灣的頂尖房地產業者，而新加坡政府也大力扶持新創業者，結合大企業的資源與新創的技術、巧思，一起合作把這些 PropTech Startups 推到國際上。
Opendoor 在 2014 年創立於美國舊金山，是一間專注於線上房地產交易的公司。Opendoor 的商業模式為首先收購房子，並在 30 天內完成修繕再轉售。其 TA 主要為 20-40 歲的購屋族群，以大眾化的物件為主，並具備線上看屋、智慧門鎖等服務與產品，讓消費者可以輕鬆看屋交屋，甚至可以在 30 天內退件，把整個購屋流程設計得像購買日常用品一樣簡單。
根據 Opendoor 的商業模式，Joanna 點出可以從中深究的 PropTech 趨勢：
如同前面所說，遠端的 IoT 設備（攝影機、門鎖）的整合與網路傳輸的成熟，都是遠端帶看服務的強力後盾。
買房的第一步通常是先看房地產的 DD（Due Diligence，中文為「盡職調查」，在房地產產業中是指房地產的相關法律與財務資訊，包括產權、貸款、債務狀況等等）要做到 DD 的數位化，需要政府支持相關的資料線上化，這通常是最難的一步。
DD 資訊線上化完成後，接著就必須讓買賣雙方可以線上簽約，不需要紙本、不需要親自辦理，這方面北美很早就開始發展相關應用，全球最大家的業者 DocuSign 就是美國的公司。
所有流程都能夠線上化，才能夠促成 Opendoor 這樣類似電商買賣房地產的商業模式，而數位化帶來即時的數據分析又能夠再加速 Opendoor 的發展。
跳脫房地產產業來討論的話，Opendoor 主打先行修繕買來的房產再轉售，這便需要靈活的資金，背後就象徵著銀行融資貸款的線上化、跨產業的整合和共同升級。
Joanna 分享，疫情帶來數位化的加速前進，很多以前不覺得多麻煩的事情，都在疫情中被更積極地解決，就像是日本前陣子也都在討論廢除實體印鑑的使用習慣。台灣也正在整個數位化的進程中，目前只有租房可以線上化，期待日後買賣房地產、房地產保險、貸款都可以在線上輕鬆解決。
前面提到 JGB 著重的是「收益型的房地產」，除了一般的個人房東以外，JGB 的客戶大多都是 B 端的業者，包括：
房仲業者擔任二房東的角色替大房東管理出租的物件，平均一家房仲業者需要管理 200-250 戶，這種時候不可能全部仰賴人力，而是需要系統幫忙，像是 AI 自動小秘書。
社會住宅的本質也是出租型房地產，通常是政府委託業者幫忙管理，猶如包租代管業務，每天都要面對數百的租戶，若是全人力管理的話，將會產生很高的成本。Joanna 舉例，光是一位要提前解約的租戶，就會有確認合約內容、對帳等不只一步的流程，需要人力密集參與協助，所以很需要轉換成自動化系統的一站式管理。
道理同前兩者，面對的人跟需求太多元，其中又多有繁複、瑣碎的事項，都很適合用機器取代。
前面探討的 PropTech 大多以擁有房地產的出租方、賣方來分享相關的應用，但其實對於租房子的人來說，PropTech 可以帶來的好處一樣多！
以 JGB 自己的產品舉例，除了保障基本的合法合約條款以外，另有清楚的線上點交點退、線上報修單，讓房東與租客的所有溝通過程都能夠數位化、透明化，像是報修的日期跟維修進度、細節都會在系統中清楚呈現，不再產生溝通不良、資訊不透明的窘境，也可以作為租客選擇房東的判斷依據之一。
以 JGB 實際的客戶為例，很多從事包租代管的業者會選擇使用 JGB 的產品，幫助他們向上對大房東、向下對租客都能管理跟負責。Joanna 更直言，越是數位化管理的房東，通常越在意品質跟租客感受，對自己不夠有信心的業者是不會選擇數位化管理的，因此大家在租房子的時候，也可藉此來作為評斷業者專業、效率的參考之一。
當然，並不是不使用數位化管理的房東就不值得信任。Joanna 建議所有租屋族至少需要熟悉內政部所制定的「定型化契約」，了解基本的提前解約規定、點交點退設備的賠償 & 找補、水電瓦斯的計算跟定義等等最基礎的需求，保障自己的租屋權益。
誤打誤撞進入臺北大學就讀不動產與城鄉環境學系的 Joanna，一直到大三接觸了商用地產的世界後，才開啟了對房地產的興趣，他發現連結到品牌、消費市場領域的商用不動產特別有趣，這也奠定了他畢業後的出路。
Joanna 的職涯前期是在外商公司負責協助國外零售商在台展店跟佈局，像是 2012 年左右進入台灣的 H&M、Zara、UNIQLO。這段時間他接觸很多外資，跟香港、上海同事有不少協作，經歷過的視野跟數據遠遠超過台灣市場，都讓他持續喜愛著這個產業。
這樣的案子實務上稱為 Mixed-use Project（綜合型房產開發），包括 retail、office、residential 等等，在新加坡跟香港很普遍。這些經驗都讓他體會到，雖然台灣人對於房地產工作的印象比較單調，但是房地產在國際市場的發展空間是很多元的。
約莫在 2014 年左右，Joanna 當時負責台灣人在海外的投資佈局，包括倫敦、溫哥華、紐澳、東南亞等城市。他體會到比起投資本身，售後的租房管理更加繁瑣，而且大多是基礎的重複性工作。他想要把最多的心力投資在業務而不是售後服務，所以開始尋找可以輔助的系統產品。
經過一番研究後，他發現其實相關的產品不少，甚至有企業已經做到納斯達克上市、市值 35 億美元，「覺得人生看到一線曙光。」Joanna 笑說，但是實際接洽後，對方覺得台灣市場太小、不願意客製化系統，因而不了了之。
在這個過程中，Joanna 認識了這個產業成熟的 Business Model，也意識到產業最後一定會發展成這個樣貌，只是台灣還沒走到這個階段。加上觀察東南亞市場有大量的房地產投資與管理需求，他覺得這是一個可以進入的創業機會，因此與幾位夥伴一起創立了 JGB Smart Property，目前除了台灣以外，亦經營了胡志明、曼谷、馬尼拉跟吉隆坡等市場。
雖然 PropTech 產業在台灣的討論度還不是很高，但已經在國外發展多年，台灣的房地產業者也正在走上高度數位化的道路。新鮮人如果對於 PropTech 產業有興趣，可以怎麼準備呢？Joanna 細心地根據三種不同背景的人提供建議：
本身是都市計畫、地政系等相關科系的同學，差不多到 30 歲時應就是 PropTech 在台灣最蓬勃發展的時候！除了好好把握本科系學到的知識以外，Joanna 建議這類的聽眾可以多結交科技業的人脈、追蹤產業的發展，屆時就可以整合房地產產業的 domain know-how、產業趨勢跟專業技術，在 PropTech 領域中大放異彩。
如同不動產背景的同學一樣，Joanna 認為金融背景的人也正在面臨人生的大好機會！房地產是金融市場中很大的一塊，現在正夯的 FinTech 最終會跟 PropTech 有很大的整合，像是支付方面的解決方案如收付租金、自動對帳、串接產險房貸等等，都有很大的發展空間。金融背景的聽眾可以開始累積房地產知識，未來結合本身對於金融監管法規、銀行生態的了解，就會對於如何整合兩邊的需求與解決方法很有概念，成為市場不可多得的人才。
針對這群目前看似離 PropTech 產業比較遠的人，Joanna 建議從生活出發先確認熱情跟興趣。比方說當他在面試求職者的時候，一定會問對方「有沒有租過房子」，因為想要踏入 PropTech 產業，最基本的就是要能夠理解使用者會面臨到的生活情境，才能知道整個服務的流程是什麼、需要哪些改變。
當然，如果本身有買賣房地產的經歷一定會很有幫助，就算沒有，也可以從親友的經驗中去深入了解，慢慢掌握產業生態、業者的習慣做法等等，再結合自己本身的專業，就會對於未來可以發展的樣貌有更具體的想像。
Joanna 在房地產產業深耕多年，又有豐富海外投資經驗，讓人不禁好奇，Joanna 有什麼投資心法可以跟我們分享？
除了保持關注產業資訊的習慣、多方涉獵書籍建立脈絡以外，Joanna 推薦大家可以關注所謂的「前期指標」，像是公共建設、商業地產，比如說大型企業最近都在哪裡佈局。
「想知道會不會賺錢，要看到現在還是土的時候。」Joanna 直白地說，例如富邦集團去年在後山埤往南港方向的區域花了近 300 億標售土地，雖然還是一片平地，但藉由大型集團的投資，其實就可以看出潛力，未來能夠創造的價值一定大於 300 億元。這樣的資訊其實都能透過一些公開消息查到，只是也非常仰賴每個人對於房地產產業的敏感度。「只要還是土就有機會。」Joanna 笑說。
不過客觀來說，獨立投資房地產不是一件容易的事，Joanna 也建議大家可以參考國內外的集資平台還有合股。當然，法規跟金流的安全性絕對是最重要的篩選標準，確認過平台的健康程度後，利用集資平台參與房地產投資也不失為是一個好方法。
日本知名管理學家大前研一曾在著作《想做的事就去做！》中分享自己的一段經歷：曾有讀者詢問他，足跡遍及世界各地的大前研一，為什麼都可以講出非常貼近當地民情的演講？甚至像南美洲、巴西這樣跟日本文化差異這麼大的地方，他都能夠分享出讓當地人動容的內容？
大前研一的回答是這樣的：他會跟當地的房產經紀人一起去看房子，不管是豪宅或是不同檔次的住宅，在房產經紀人幾十分鐘的導覽之後，他就可以快速融入當地。
「做房地產本身是很全面性的。」Joanna 非常同意大前研一的觀點，他自己在房地產產業多年，往往都會需要收集多方面的資料才能夠建立起對一個物件的價值判斷，他也認為全世界的房產經紀人都有一個共同點：因為房產經濟是總體經濟的結果，所以連帶他們都會很了解相關的資訊，包括政策、社區民情、經濟水準、貸款利率的條件等等。
這些訊息很繁雜，卻又跟每個人都息息相關，因此多跟房產經紀人交流，就可以很即時掌握這個城市、國家的脈動。Joanna 笑說，疫情結束後鼓勵大家可以多多看房，就算沒有真的要買也沒關係，看房可以建立對於一個區域的踏實了解，相信在不同領域的工作都能夠有所助益。
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